他没说空话，直接掰开了揉碎了，把底层逻辑和风险点说得明明白白，字字都踩在1995年的市场实处：

“先说港口航运。这个方向逻辑是通的。咱们国家外贸进出口一年比一年涨，沿海港口是咽喉要道。

港城又是华东片区的核心枢纽，码头泊位、远洋航运、临港仓储，全是有实打实吞吐量、有稳定现金流的硬资产，不是股市里虚头巴脑的题材。”

他伸手翻开那本港区规划册，指尖精准点在上面的泊位规划图上：

“但能不能做，怎么做，不是拍脑袋定的。我让铁鑫和许三多提前跑了三天港区，摸了个基础情况，但还不够。

码头的股权结构、地方交通厅的中长期规划、年吞吐量的复合增长率、负债情况、甚至合作的外贸船公司的订单量——都要摸得一清二楚。”

“连水下泊位的清淤周期、航道的通航等级都不能放过。就像打仗，不把阵地的地形、敌人的布防摸透，绝不能贸然冲锋。”

孙副行长听得连连点头。

他只看到了风口，却没想到成才连这么细的底层细节都提前想到了。心里的佩服又多了几分。

“至于地产，我会更谨慎。”

成才的语气陡然严肃了几分，眼底带着对风险的天然敏锐，

“几年前海南地产泡沫刚破，多少人炒地皮炒得血本无归。多少银行的坏账烂在里面，您比我更清楚。”

他顿了顿，语气沉下来：

“我成才做事，不赚炒地皮、捂盘哄抬价格的快钱。更不碰击鼓传花的投机生意。那跟战场上拿战友的命赌输赢没区别——缺德，也容易把自己折进去。”

话锋一转，却也没把话说死：

“但也不是完全不能碰。

如果要做，我只看跟港区配套的赛道——临港物流仓储用地、外贸企业的配套工业厂房、码头工人和园区员工的集体宿舍。

这些有实打实的刚需、有稳定租金现金流的资产。纯商品住宅的炒作，哪怕吹得天花乱坠，我一分钱都不会投。”

几句话说完，没有半句虚言。